July 30, 2008
Afin de contribuer à de meilleures conditions de vie en commun, il est rappelé les règles principales régissant la vie de l'immeuble aux occupants de l'immeuble, ainsi qu'à leurs visiteurs et fournisseurs éventuels.
Article 5. Emménagements. Déménagements.
En vue de faciliter l'organisation pratique des emménagements et déménagements, les personnes concernées par ceux-ci sont invitées à en prévenir le concierge (date, utilisation d'un camion de déménagement, de matériel de levage, etc.)
Il est interdit d'emménager ou de déménager : après 20 heures et avant 8 heures du lundi au samedi ; les dimanches et jours fériés. Ceci, afin de préserver la tranquillité de l'immeuble.
Un seul ascenseur peut être utilisé dans un but d'emménagement ou de déménagement, à la condition de ne pas l'immobiliser.
Tout occupant qui, lors d'un emménagement ou déménagement, occasionne volontairement ou involontairement des dégâts ou dégradations aux parties communes de l'immeuble (ascenseurs, cages d'escaliers, halls, rampes, portes, etc.) devra supporter le coût des réparations ou des remises en état.
De manière générale, tout dommage provoqué par un usage irrégulier des ascenseurs, notamment en ce qui concerne la charge maximale (voir Article 12), conduira à une répercussion des frais occasionnés.
Article 6. Espaces verts.
Les pelouses sont entretenues aux frais des occupants.
Pelouses et allées doivent rester propres. Il est interdit d'y jeter des papiers ou objets divers, nourriture pour oiseaux, chats, etc.
Il est interdit de circuler sur les pelouses.
Les propriétaires de chiens doivent les tenir en laisse, pour les empêcher de pénétrer sur les parties communes extérieures (pelouses, voie carrossable) et y satisfaire leurs besoins.
Deux espaces réservés ("canichien") sont disponibles à proximité du Complexe "Brabançonne", à savoir : rue Luther et avenue Charbo (à proximité de l'ancienne caserne "Dailly").
Article 7. Allée carrossable.
Pour le bien-être de chacun, il est rappelé que l'allée carrossable n'est ni une cour ni une aire de jeux.
Il est rappelé aux parents que ceux-ci sont responsables des actes de leurs enfants.
Article 9. Garages.
Pour le bien-être de chacun, il est rappelé que les garages et leurs abords ne constituent ni une cour ni une aire de jeux.
Les allées des garages ne peuvent en aucun cas servir au nettoyage des voitures ou à leur réparation.
Deux endroits sont prévus pour le lavage au niveau supérieur, du côté "Brabançonne" et du côté "Luther".
Les vidanges d'huile, les essais de moteurs et échappements libres sont rigoureusement interdits.
Il est interdit d'abandonner son véhicule et d'empêcher le passage des usagers.
La vitesse est limitée à 5 km/h dans les allées des garages et l'usage du klaxon n'est toléré qu'en cas de menace d'accident.
Les propriétaires des garages peuvent fixer d'autres conditions d'utilisation particulières, pour autant que celles-ci ne dérogent pas aux dispositions du présent Article.
Il est recommandé aux propriétaires désireux de donner leur garage en location d'accorder priorité aux habitants du Complexe "Brabançonne".
Article 10. Parties communes (portes, halls, boîtes aux lettres, paliers, etc.)
Les parties communes ne peuvent jamais être occupées à titre privatif. En outre, elles doivent rester libres de tout objet quelconque.
Il est strictement interdit de fumer dans les parties communes intérieures.
Les chiens doivent être tenus en laisse dans les parties communes.
Il est rappelé que les halls, perrons, et bordures des allées ne peuvent servir de lieux de réunions, ceci afin de préserver la tranquillité de l'immeuble.
Les portes d'entrée de l'immeuble, ainsi que les portes d'accès aux garages par l'immeuble, ne peuvent demeurer ouvertes par blocage des portes.
Les plaquettes de noms et numéros de boîtes aux lettres doivent être conformes au modèle agréé.
Mis à part un paillasson, aucun objet ne peut demeurer sur les paliers.
Les parties communes doivent être maintenues en état de propreté.
Les occupants devront supporter sans indemnité les inconvénients résultant des réparations aux parties communes.
Article 11. Tranquillité.
Les occupants de l'immeuble doivent veiller à ce que la tranquillité des voisins ne soit troublée d'aucune manière, tant de jour que de nuit.
Les personnes se trouvant dans l'immeuble ou ses abords veillent à ce que les bruits générés par leur comportement et celui des personnes ou animaux dont ils ont la garde, ainsi que les activités ou les travaux qu'ils entreprennent, ne troublent pas la tranquillité ou la santé des autres occupants.
Les occupants de l'immeuble doivent donc veiller à ce que la tranquillité des voisins ne soit troublée d'aucune manière, tant de jour que de nuit.
Les occupants doivent en outre inviter leurs visiteurs ou fournisseurs à également respecter ces règles.
Article 12. Ascenseurs.
Les portes d'ascenseurs doivent être fermées en douceur, pour éviter les bruits, mais aussi les dérèglements et dégâts.
Quiconque souille l'ascenseur doit procéder à son nettoyage ou, à défaut, en supporter le coût.
De manière générale, tout dommage causé par un usage irrégulier des ascenseurs conduira à une répercussion des frais occasionnés. Les occupants sont donc notamment invités en particulier à respecter la charge maximale de l'ascenseur, afin d'éviter tout risque de panne.
En cas de fonctionnement irrégulier d'un ascenseur, la société chargée d'entretenir l'appareil, dont le numéro est inscrit dans chaque cabine d'ascenseur, doit être avertie d'urgence.
L'emploi de l'ascenseur est formellement interdit en cas d'incendie.
Par souci d'économie, il est enfin recommandé de n'appeler qu'un seul ascenseur à la fois.
Article 13. Caves.
Aucun objet ne peut être déposé dans les couloirs des caves.
Les caves ne peuvent en aucun cas servir de dortoirs.
Pour la sécurité de l'immeuble, il est interdit de stocker dans les caves des matières inflammables, dangereuses ou pestilentielles.
En cas d'évacuation d'objets encombrants, contact devra être pris avec le concierge, lequel indiquera l'endroit prévu à cette fin, ainsi que le moment le plus approprié pour effectuer ladite évacuation.
Il est rappelé que des conteneurs sont situés en sous-sol, côté "Brabançonne", afin de permettre le tri sélectif des ordures.
Article 15. Sanitaires.
Il est rappelé qu'il est interdit : de jeter dans les sanitaires des torchons, bandes périodiques, etc., pouvant constituer bouchon dans les égouts ; de verser dans les lavabos, éviers et toilettes des graisses, huiles, liquides corrosifs ou inflammables ; de jeter quoi que ce soit par les aéras.
Les dommages résultant de tels comportements (tels que frais de débouchage) incombent au responsable.
Les canalisations alimentant les appareils sanitaires, tant en eau chaude que froide, sont munies de robinets d'arrêt permettant la mise hors circuit individuelle de celles-ci. Les occupants veilleront à maintenir lesdits robinets en bon état de fonctionnement.
Il en va de même pour le fonctionnement des chasses d'eau.
Des conteneurs situés en sous-sol, côté "Brabançonne", sont prévus pour recueillir les récipients ou bidons vides.
Il est recommandé aux occupants de couper l'arrivée d'eau de leur appartement en cas d'absence prolongée.
Article 19. Fenêtres.
Pour préserver l'harmonie de l'immeuble, les fenêtres seront garnies de rideaux flous tombants, en voile blanc uni, sur toute leur hauteur et largeur, à l'exclusion de toute autre garniture.
Aucune affiche, enseigne, réclame ou autre objet quelconque ne peut être appliqué de manière permanente.
En cas de mise en vente ou en location d'un appartement ou d'un garage, les modalités de l'affichage dans les parties communes devront être convenues avec la Gérance.
Il est interdit de jeter quoi que ce soit par les fenêtres des appartements, ainsi que de secouer nappes, carpettes, coussins, brosses, literie, etc., et ce, à n'importe quel moment du jour et de la nuit. Chacun est prié de ne pas les secouer à l'extérieur, ni de les laisser sur le bord des fenêtres ou de la balustrade.
Article 20. Terrasse d'appartement.
Pour les terrasses des appartements donnant sur la rue Luther, il est rappelé que la partie vitrée est le moyen d'éclairage naturel de la cage d'escalier. Il convient dès lors de la libérer totalement.
Les antennes paraboliques ne pourront pas être fixées à la façade, ni être visibles à partir des façades.
De manière générale, les occupants veilleront à ce qu'aucun objet entreposé sur la terrasse d'appartement ne dépasse la hauteur du garde-corps.
Article 21. Déchets ménagers.
Chaque occupant doit emballer ses déchets ménagers dans des sacs bien fermés.
Il doit les déposer dans les conteneurs situés en sous-sol, côté "Brabançonne". Ceux-ci sont destinés à permettre le tri sélectif des ordures.
Il est défendu de déposer les poubelles dans un endroit différent.
Pour l'évacuation d'objets encombrants, il convient de se référer à l'Article 13 du présent Règlement d?Ordre Intérieur.
Article 5. Emménagements. Déménagements.
En vue de faciliter l'organisation pratique des emménagements et déménagements, les personnes concernées par ceux-ci sont invitées à en prévenir le concierge (date, utilisation d'un camion de déménagement, de matériel de levage, etc.)
Il est interdit d'emménager ou de déménager : après 20 heures et avant 8 heures du lundi au samedi ; les dimanches et jours fériés. Ceci, afin de préserver la tranquillité de l'immeuble.
Un seul ascenseur peut être utilisé dans un but d'emménagement ou de déménagement, à la condition de ne pas l'immobiliser.
Tout occupant qui, lors d'un emménagement ou déménagement, occasionne volontairement ou involontairement des dégâts ou dégradations aux parties communes de l'immeuble (ascenseurs, cages d'escaliers, halls, rampes, portes, etc.) devra supporter le coût des réparations ou des remises en état.
De manière générale, tout dommage provoqué par un usage irrégulier des ascenseurs, notamment en ce qui concerne la charge maximale (voir Article 12), conduira à une répercussion des frais occasionnés.
Article 6. Espaces verts.
Les pelouses sont entretenues aux frais des occupants.
Pelouses et allées doivent rester propres. Il est interdit d'y jeter des papiers ou objets divers, nourriture pour oiseaux, chats, etc.
Il est interdit de circuler sur les pelouses.
Les propriétaires de chiens doivent les tenir en laisse, pour les empêcher de pénétrer sur les parties communes extérieures (pelouses, voie carrossable) et y satisfaire leurs besoins.
Deux espaces réservés ("canichien") sont disponibles à proximité du Complexe "Brabançonne", à savoir : rue Luther et avenue Charbo (à proximité de l'ancienne caserne "Dailly").
Article 7. Allée carrossable.
Pour le bien-être de chacun, il est rappelé que l'allée carrossable n'est ni une cour ni une aire de jeux.
Il est rappelé aux parents que ceux-ci sont responsables des actes de leurs enfants.
Article 9. Garages.
Pour le bien-être de chacun, il est rappelé que les garages et leurs abords ne constituent ni une cour ni une aire de jeux.
Les allées des garages ne peuvent en aucun cas servir au nettoyage des voitures ou à leur réparation.
Deux endroits sont prévus pour le lavage au niveau supérieur, du côté "Brabançonne" et du côté "Luther".
Les vidanges d'huile, les essais de moteurs et échappements libres sont rigoureusement interdits.
Il est interdit d'abandonner son véhicule et d'empêcher le passage des usagers.
La vitesse est limitée à 5 km/h dans les allées des garages et l'usage du klaxon n'est toléré qu'en cas de menace d'accident.
Les propriétaires des garages peuvent fixer d'autres conditions d'utilisation particulières, pour autant que celles-ci ne dérogent pas aux dispositions du présent Article.
Il est recommandé aux propriétaires désireux de donner leur garage en location d'accorder priorité aux habitants du Complexe "Brabançonne".
Article 10. Parties communes (portes, halls, boîtes aux lettres, paliers, etc.)
Les parties communes ne peuvent jamais être occupées à titre privatif. En outre, elles doivent rester libres de tout objet quelconque.
Il est strictement interdit de fumer dans les parties communes intérieures.
Les chiens doivent être tenus en laisse dans les parties communes.
Il est rappelé que les halls, perrons, et bordures des allées ne peuvent servir de lieux de réunions, ceci afin de préserver la tranquillité de l'immeuble.
Les portes d'entrée de l'immeuble, ainsi que les portes d'accès aux garages par l'immeuble, ne peuvent demeurer ouvertes par blocage des portes.
Les plaquettes de noms et numéros de boîtes aux lettres doivent être conformes au modèle agréé.
Mis à part un paillasson, aucun objet ne peut demeurer sur les paliers.
Les parties communes doivent être maintenues en état de propreté.
Les occupants devront supporter sans indemnité les inconvénients résultant des réparations aux parties communes.
Article 11. Tranquillité.
Les occupants de l'immeuble doivent veiller à ce que la tranquillité des voisins ne soit troublée d'aucune manière, tant de jour que de nuit.
Les personnes se trouvant dans l'immeuble ou ses abords veillent à ce que les bruits générés par leur comportement et celui des personnes ou animaux dont ils ont la garde, ainsi que les activités ou les travaux qu'ils entreprennent, ne troublent pas la tranquillité ou la santé des autres occupants.
Les occupants de l'immeuble doivent donc veiller à ce que la tranquillité des voisins ne soit troublée d'aucune manière, tant de jour que de nuit.
Les occupants doivent en outre inviter leurs visiteurs ou fournisseurs à également respecter ces règles.
Article 12. Ascenseurs.
Les portes d'ascenseurs doivent être fermées en douceur, pour éviter les bruits, mais aussi les dérèglements et dégâts.
Quiconque souille l'ascenseur doit procéder à son nettoyage ou, à défaut, en supporter le coût.
De manière générale, tout dommage causé par un usage irrégulier des ascenseurs conduira à une répercussion des frais occasionnés. Les occupants sont donc notamment invités en particulier à respecter la charge maximale de l'ascenseur, afin d'éviter tout risque de panne.
En cas de fonctionnement irrégulier d'un ascenseur, la société chargée d'entretenir l'appareil, dont le numéro est inscrit dans chaque cabine d'ascenseur, doit être avertie d'urgence.
L'emploi de l'ascenseur est formellement interdit en cas d'incendie.
Par souci d'économie, il est enfin recommandé de n'appeler qu'un seul ascenseur à la fois.
Article 13. Caves.
Aucun objet ne peut être déposé dans les couloirs des caves.
Les caves ne peuvent en aucun cas servir de dortoirs.
Pour la sécurité de l'immeuble, il est interdit de stocker dans les caves des matières inflammables, dangereuses ou pestilentielles.
En cas d'évacuation d'objets encombrants, contact devra être pris avec le concierge, lequel indiquera l'endroit prévu à cette fin, ainsi que le moment le plus approprié pour effectuer ladite évacuation.
Il est rappelé que des conteneurs sont situés en sous-sol, côté "Brabançonne", afin de permettre le tri sélectif des ordures.
Article 15. Sanitaires.
Il est rappelé qu'il est interdit : de jeter dans les sanitaires des torchons, bandes périodiques, etc., pouvant constituer bouchon dans les égouts ; de verser dans les lavabos, éviers et toilettes des graisses, huiles, liquides corrosifs ou inflammables ; de jeter quoi que ce soit par les aéras.
Les dommages résultant de tels comportements (tels que frais de débouchage) incombent au responsable.
Les canalisations alimentant les appareils sanitaires, tant en eau chaude que froide, sont munies de robinets d'arrêt permettant la mise hors circuit individuelle de celles-ci. Les occupants veilleront à maintenir lesdits robinets en bon état de fonctionnement.
Il en va de même pour le fonctionnement des chasses d'eau.
Des conteneurs situés en sous-sol, côté "Brabançonne", sont prévus pour recueillir les récipients ou bidons vides.
Il est recommandé aux occupants de couper l'arrivée d'eau de leur appartement en cas d'absence prolongée.
Article 19. Fenêtres.
Pour préserver l'harmonie de l'immeuble, les fenêtres seront garnies de rideaux flous tombants, en voile blanc uni, sur toute leur hauteur et largeur, à l'exclusion de toute autre garniture.
Aucune affiche, enseigne, réclame ou autre objet quelconque ne peut être appliqué de manière permanente.
En cas de mise en vente ou en location d'un appartement ou d'un garage, les modalités de l'affichage dans les parties communes devront être convenues avec la Gérance.
Il est interdit de jeter quoi que ce soit par les fenêtres des appartements, ainsi que de secouer nappes, carpettes, coussins, brosses, literie, etc., et ce, à n'importe quel moment du jour et de la nuit. Chacun est prié de ne pas les secouer à l'extérieur, ni de les laisser sur le bord des fenêtres ou de la balustrade.
Article 20. Terrasse d'appartement.
Pour les terrasses des appartements donnant sur la rue Luther, il est rappelé que la partie vitrée est le moyen d'éclairage naturel de la cage d'escalier. Il convient dès lors de la libérer totalement.
Les antennes paraboliques ne pourront pas être fixées à la façade, ni être visibles à partir des façades.
De manière générale, les occupants veilleront à ce qu'aucun objet entreposé sur la terrasse d'appartement ne dépasse la hauteur du garde-corps.
Article 21. Déchets ménagers.
Chaque occupant doit emballer ses déchets ménagers dans des sacs bien fermés.
Il doit les déposer dans les conteneurs situés en sous-sol, côté "Brabançonne". Ceux-ci sont destinés à permettre le tri sélectif des ordures.
Il est défendu de déposer les poubelles dans un endroit différent.
Pour l'évacuation d'objets encombrants, il convient de se référer à l'Article 13 du présent Règlement d?Ordre Intérieur.
July 23, 2008
July 14, 2008
Le 14 juin 2008, le Conseil de Gérance a été saisi d'une proposition de couper le chauffage (mais pas l'eau chaude) pendant la période estivale.
Cette proposition a été acceptée, sur le principe, le 23 juin 2008 et a été confirmée, quant à ses modalités pratiques, les 2 et 3 juillet 2008.
Afin de tenir compte des avis et commentaires exprimés et de répondre à la plupart des questions qui sont parvenues au cours de la semaine du 7 au 11 juillet 2008, une information a été distribuée dans toutes les boîtes aux lettres. Ce document est consultable en suivant le lien.
En parallèle, un affichage complémentaire a été apposé aux valves, à chaque entrée de l'immeuble. Le document est également consultable en suivant le lien.
Cette proposition a été acceptée, sur le principe, le 23 juin 2008 et a été confirmée, quant à ses modalités pratiques, les 2 et 3 juillet 2008.
Afin de tenir compte des avis et commentaires exprimés et de répondre à la plupart des questions qui sont parvenues au cours de la semaine du 7 au 11 juillet 2008, une information a été distribuée dans toutes les boîtes aux lettres. Ce document est consultable en suivant le lien.
En parallèle, un affichage complémentaire a été apposé aux valves, à chaque entrée de l'immeuble. Le document est également consultable en suivant le lien.
July 04, 2008
Ce mercredi, nous avons tenté un premier échange d'informations entre les membres du Conseil de Gérance et les habitants de l'immeuble.
LG et RD tiennent à remercier chaleureusement les locataires et propriétaires du 80A pour leur participation, ainsi que pour la confiance qu'ils nous ont témoignée.
Toutes les informations relatives à cette réunion peuvent toujours être consultées en ligne.
- - - - -
Op woensdag hebben wij een eerste informatieuitwisseling gehad tussen Beheerraadsleden en de inwoners van het gebouw. LG en RD willen de huurders en eigenaars van 80A van harte bedanken voor hun deelname en vertrouwen.
Informatie over deze vergadering kan nog altijd online geraadpleegd worden.
- - - - -
On Wednesday, we tried a first exchange of information between members of the Board and residents. LG and RD would like
to thank the tenants and owners of 80A for their participation
and confidence they have shown.
All details in relation to this meeting can still be accessed online.
LG et RD tiennent à remercier chaleureusement les locataires et propriétaires du 80A pour leur participation, ainsi que pour la confiance qu'ils nous ont témoignée.
Toutes les informations relatives à cette réunion peuvent toujours être consultées en ligne.
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Op woensdag hebben wij een eerste informatieuitwisseling gehad tussen Beheerraadsleden en de inwoners van het gebouw. LG en RD willen de huurders en eigenaars van 80A van harte bedanken voor hun deelname en vertrouwen.
Informatie over deze vergadering kan nog altijd online geraadpleegd worden.
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On Wednesday, we tried a first exchange of information between members of the Board and residents. LG and RD would like
to thank the tenants and owners of 80A for their participation
and confidence they have shown.
All details in relation to this meeting can still be accessed online.
July 01, 2008
July 01, 2008
Invitations : distribuées dans chaque boîte aux lettres (texte : RD ; diffusion : LG)
Liste des étages du 80 A : le document est disponible en salle (fourni par LG)
RD : Mesdames, mesdemoiselles, messieurs, bonsoir (+ Nl & En) LG et moi-même continuerons à parler en français, mais n'hésitez pas à vous exprimer en néerlandais ou en anglais, si c'est plus facile pour vous. Nous vous souhaitons la bienvenue, en tant qu'occupants du 80A de l'avenue de la Brabançonne. J'ai bien dit : « occupants », dans la mesure où nous avons estimé qu'il n'y a pas lieu de faire de distinction entre propriétaires et locataires.
RD : Ceci étant, c'est en fonction du déroulement des dernières Assemblées Générales des copropriétaires, et des leçons que nous en avons tirées jusqu'à présent, que se trouve la raison d'être de l'invitation que nous vous avons lancée en fin de semaine dernière. J'y reviens dans un instant, mais tout d'abord, nous aimerions pouvoir nous présenter en quelques mots.
LG : (se présente)
RD : (se présente)
Vous trouverez nos coordonnées complètes sur cette table en sortant de la réunion.
Coordonnées des animateurs : le document est disponible en salle (fourni par LG)
RD : La séance comportera trois blocs (AG / ascenseurs / humidité), que nous aimerions limiter en termes de durée, disons, à titre indicatif, 30, 30 et 15 minutes. Le but étant de terminer cette réunion au plus tard aux alentours de 20 heures. Il s'agit d'une première réunion. Nous prévoyons, hors période estivale, essayer d'en tenir une chaque premier jeudi du mois. Nous vous inviterons bien sûr à chaque fois, en essayant, contrairement à aujourd'hui, de vous indiquer à l'avance de quoi nous parlerons avec vous. Notez donc d'ores et déjà dans votre agenda la date du jeudi 4 septembre 2008.
Il nous a été demandé de bien expliquer les rôles respectifs du Syndic, du Conseil de Gérance, de l'Assemblée Générale, etc. Plutôt que de consacrer de longues minutes à un exposé ex cathedra, nous avons préparé un support, disponible à la fois en format « papier » (que vous trouverez également sur cette table en sortant de la réunion) et - soyons modernes - sur un blog spécialement confectionné à votre intention. Ce site internet reprend d'ailleurs la conduite de cette réunion - du moins telle que nous le concevions.
Contenu du blog http://bobjr.myblogtwo.com (print-out fourni par RD)
PREMIER BLOC : LES SUITES DE L'AG 2008
RD : Le premier « bloc » de cette séance d'information et de participation sera consacré aux suites à donner aux Assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues les 20 mars et 24 avril dernier. Le fait est que certains copropriétaires ont, au travers de la vivacité de certains débats, témoigné de leur confiance renouvelée au Conseil de Gérance dans sa mission primordiale d'encadrement de l'action quotidienne du Syndic, alors même que, de par leur vote, certains n'ont pas caché leurs doutes quant à une prorogation pour une simple année supplémentaire - fût-elle lointaine - du mandat du Syndic. Voilà pour l'ambiance générale, la toile de fond de l'AG.
Comme ce n'est que la deuxième année que LG a pris part à l'Assemblée Générale, elle bénéficie d'un regard relativement « neuf » sur celle-ci ; nous avons donc choisi que ce serait elle qui exposerait les principales questions qui ont fait l'objet de débats, ainsi que les points sur lesquels nous vous demanderons ensuite de réagir.
LG : (fait la synthèse des points saillants des deux AG de 2008)
RD : Par ailleurs, il a été noté avec satisfaction une participation sensiblement plus importante à l'Assemblée générale du 24 avril 2008, alors même qu'aucun quorum n'était imposé ; de même, l'abaissement perceptible de l'âge moyen des copropriétaires présents a, nous semble-t-il, souligné avec force la prise de conscience générale de la nécessité d'une gestion plus proche des gens et - pourquoi pas ? - davantage « professionnelle » de la part des membres du Conseil de Gérance mandatés par les copropriétaires.
En résumé, comme le rôle « premier » du Conseil de Gérance, aux termes de l'Acte de Base comme de la Loi, doit être d'assister activement le Syndic dans sa gestion de l'immeuble ; comme les membres du Conseil de Gérance sont en outre mandatés par les copropriétaires pour également représenter les intérêts de ces derniers, nous sommes à votre écoute à présent pour connaître vos réactions, remarques, suggestions, critiques, bref : tout ce que nous pourrons rapporter et « défendre » auprès du Syndic et des autres membres du Conseil de Gérance.
RD : Enfin, en guise d'information sur l'actualité immédiate de la Brabançonne, nous vous informons que le Conseil de Gérance vient, à titre d'essai, dans un souci d'économie dans les dépenses d'énergie, de demander au Syndic de couper le chauffage de l'immeuble du 1er juillet au (en principe) 15 septembre 2008. C'est une expérience qu'il conviendra d'évaluer au fur et à mesure, en fonction des conditions atmosphériques de l'été 2008 et des conditions de confort des habitants qui s'ensuivront. Sur ce point aussi, si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de réagir au cours de la demi-heure (environ) qui s'ouvre.
LG : Voilà. La parole est à la salle. RD et/ou moi-même récapitulerons toutes les remarques qui ont été faites à la fin, pour être bien sûrs d'avoir tout compris et noté.
(si la question devait être trop vaste [exemple : une critique ad hominem du Syndic à propos du stationnement sur la voie carrossable], ou si la question est trop technique pour l'assistance [exemple : un copropriétaire qui se met à lire la Xème phrase du projet de PV de l'AG, puis à en faire l'exégèse]) : ne pas hésiter à renvoyer le traitement de la question ou du commentaire à la fin.
DEUXIEME BLOC : LE FONCTIONNEMENT DES ASCENSEURS
RD : Le deuxième « bloc » de cette séance d'information et de participation sera consacré au fonctionnement des ascenseurs. Au cours de ces trois dernières années, les ascenseurs ont été de la partie à toutes les réunions du Conseil de Gérance. Mieux même, au cours de l'hiver 2005-2006, deux représentants de la firme Technilift étaient venus expliquer les implications (selon eux) de la Directive « Ascenseurs » ; depuis lors, certains travaux ont été décidés, tels que la réduction de la vitesse ascensionnelle des ascenseurs (pour des raisons de sécurité) ou le remplacement des pilotes de commande de manoeuvre.
Le 9 novembre 2006, il a été décidé de demander à Technilift divers travaux (vous constaterez comme moi que tous ces points n'ont pas encore été mis en oeuvre) : (1) mettre en duplex les ascenseurs (rétablissement du câblage et des commandes nécessaires dans les armoires de commandes) ; (2) communiquer dès que possible un mode d'emploi des ascenseurs plus clair ; (3) intégrer dans les cabines d'ascenseur un système de téléphonie « mains libres » ; (4) examiner la possibilité de prévoir un nouveau bouton signalant qu'un ascenseur est en panne / hors d'usage (NB : si une porte n'est pas refermée, le carré rouge « fixe » indique que l'arrêt de l'ascenseur à un étage n'est que momentané) ; (5) régler la porte de l'ascenseur 80A gauche (« Bloc B ») à hauteur du 8ème étage ; (6) sécuriser les fosses / « accès cuvettes » des six ascenseurs (« Niveau -3 ») et poser une signalétique interdisant formellement leur accès.
LG : Une des leçons que nous avons tirées de la manière dont se sont déroulées les Assemblées Générales, c'est que, de manière générale, les occupants, soit, ne sont pas satisfaits des prestations de certains fournisseurs, soit, aimeraient qu'un contrôle plus strict soit exercé auprès des principaux fournisseurs. L'objectif est multiple : réduire le niveau général des charges ; obliger les fournisseurs à soumettre les meilleurs prix ; améliorer la sécurité et le confort des occupants.
LG : A nouveau : la parole est à la salle. RD et/ou moi-même récapitulerons toutes les remarques qui ont été faites à la fin, pour être bien sûrs d'avoir tout compris et noté.
(si d'autres fournisseurs que Technilift devaient être mis en cause) indiquer que c'est hors sujet ce jour, mais que, s'il y a intérêt, nous pourrons demander au Conseil de Gérance d'inviter ensuite tel ou tel autre fournisseur (par exemple, en automne)
TROISIEME BLOC : LES PROBLEMES D'HUMIDITE
RD : Le troisième et dernier « bloc » de cette séance d'information et de participation sera consacré au grand défi, en termes financiers, auquel devra faire face la Brabançonne, à savoir le maintien de l'étanchéité de l'immeuble.
LG : Vous l'avez entendu, lorsqu'en début de réunion, j'ai fait la synthèse de l'Assemblée Générale d'avril 2008 : la confection (solution technique et prix) d'un « remède » contre la corrosion de l'immeuble sera l'activité primordiale du Conseil de Gérance. Toutefois, nous n'en sommes pas encore au stade où la « solution » est en vue. Nous en sommes au stade du diagnostic.
Alors, c'est vrai que l'architecte Nicolas Lesens a été interpellé dans un premier temps par les occupants des appartements situés aux deux coins (côté Brabançonne) de l'immeuble, c'est-à-dire aux endroits les plus vulnérables face aux vents dominants.
Nous voudrions toutefois être bien sûrs que tous les problèmes ont été répertoriés, afin que l'on n'oublie pas le traitement des parties centrales (80A côté Brabançonne) et arrière (côté Luther), car, là aussi, il pourrait être aussi nécessaire, voire prioritaire, d'opérer.
Liste des étages du 80 A : le document est disponible en salle (fourni par LG)
RD : Mesdames, mesdemoiselles, messieurs, bonsoir (+ Nl & En) LG et moi-même continuerons à parler en français, mais n'hésitez pas à vous exprimer en néerlandais ou en anglais, si c'est plus facile pour vous. Nous vous souhaitons la bienvenue, en tant qu'occupants du 80A de l'avenue de la Brabançonne. J'ai bien dit : « occupants », dans la mesure où nous avons estimé qu'il n'y a pas lieu de faire de distinction entre propriétaires et locataires.
RD : Ceci étant, c'est en fonction du déroulement des dernières Assemblées Générales des copropriétaires, et des leçons que nous en avons tirées jusqu'à présent, que se trouve la raison d'être de l'invitation que nous vous avons lancée en fin de semaine dernière. J'y reviens dans un instant, mais tout d'abord, nous aimerions pouvoir nous présenter en quelques mots.
LG : (se présente)
RD : (se présente)
Vous trouverez nos coordonnées complètes sur cette table en sortant de la réunion.
Coordonnées des animateurs : le document est disponible en salle (fourni par LG)
RD : La séance comportera trois blocs (AG / ascenseurs / humidité), que nous aimerions limiter en termes de durée, disons, à titre indicatif, 30, 30 et 15 minutes. Le but étant de terminer cette réunion au plus tard aux alentours de 20 heures. Il s'agit d'une première réunion. Nous prévoyons, hors période estivale, essayer d'en tenir une chaque premier jeudi du mois. Nous vous inviterons bien sûr à chaque fois, en essayant, contrairement à aujourd'hui, de vous indiquer à l'avance de quoi nous parlerons avec vous. Notez donc d'ores et déjà dans votre agenda la date du jeudi 4 septembre 2008.
Il nous a été demandé de bien expliquer les rôles respectifs du Syndic, du Conseil de Gérance, de l'Assemblée Générale, etc. Plutôt que de consacrer de longues minutes à un exposé ex cathedra, nous avons préparé un support, disponible à la fois en format « papier » (que vous trouverez également sur cette table en sortant de la réunion) et - soyons modernes - sur un blog spécialement confectionné à votre intention. Ce site internet reprend d'ailleurs la conduite de cette réunion - du moins telle que nous le concevions.
Contenu du blog http://bobjr.myblogtwo.com (print-out fourni par RD)
PREMIER BLOC : LES SUITES DE L'AG 2008
RD : Le premier « bloc » de cette séance d'information et de participation sera consacré aux suites à donner aux Assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues les 20 mars et 24 avril dernier. Le fait est que certains copropriétaires ont, au travers de la vivacité de certains débats, témoigné de leur confiance renouvelée au Conseil de Gérance dans sa mission primordiale d'encadrement de l'action quotidienne du Syndic, alors même que, de par leur vote, certains n'ont pas caché leurs doutes quant à une prorogation pour une simple année supplémentaire - fût-elle lointaine - du mandat du Syndic. Voilà pour l'ambiance générale, la toile de fond de l'AG.
Comme ce n'est que la deuxième année que LG a pris part à l'Assemblée Générale, elle bénéficie d'un regard relativement « neuf » sur celle-ci ; nous avons donc choisi que ce serait elle qui exposerait les principales questions qui ont fait l'objet de débats, ainsi que les points sur lesquels nous vous demanderons ensuite de réagir.
LG : (fait la synthèse des points saillants des deux AG de 2008)
RD : Par ailleurs, il a été noté avec satisfaction une participation sensiblement plus importante à l'Assemblée générale du 24 avril 2008, alors même qu'aucun quorum n'était imposé ; de même, l'abaissement perceptible de l'âge moyen des copropriétaires présents a, nous semble-t-il, souligné avec force la prise de conscience générale de la nécessité d'une gestion plus proche des gens et - pourquoi pas ? - davantage « professionnelle » de la part des membres du Conseil de Gérance mandatés par les copropriétaires.
En résumé, comme le rôle « premier » du Conseil de Gérance, aux termes de l'Acte de Base comme de la Loi, doit être d'assister activement le Syndic dans sa gestion de l'immeuble ; comme les membres du Conseil de Gérance sont en outre mandatés par les copropriétaires pour également représenter les intérêts de ces derniers, nous sommes à votre écoute à présent pour connaître vos réactions, remarques, suggestions, critiques, bref : tout ce que nous pourrons rapporter et « défendre » auprès du Syndic et des autres membres du Conseil de Gérance.
RD : Enfin, en guise d'information sur l'actualité immédiate de la Brabançonne, nous vous informons que le Conseil de Gérance vient, à titre d'essai, dans un souci d'économie dans les dépenses d'énergie, de demander au Syndic de couper le chauffage de l'immeuble du 1er juillet au (en principe) 15 septembre 2008. C'est une expérience qu'il conviendra d'évaluer au fur et à mesure, en fonction des conditions atmosphériques de l'été 2008 et des conditions de confort des habitants qui s'ensuivront. Sur ce point aussi, si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de réagir au cours de la demi-heure (environ) qui s'ouvre.
LG : Voilà. La parole est à la salle. RD et/ou moi-même récapitulerons toutes les remarques qui ont été faites à la fin, pour être bien sûrs d'avoir tout compris et noté.
(si la question devait être trop vaste [exemple : une critique ad hominem du Syndic à propos du stationnement sur la voie carrossable], ou si la question est trop technique pour l'assistance [exemple : un copropriétaire qui se met à lire la Xème phrase du projet de PV de l'AG, puis à en faire l'exégèse]) : ne pas hésiter à renvoyer le traitement de la question ou du commentaire à la fin.
DEUXIEME BLOC : LE FONCTIONNEMENT DES ASCENSEURS
RD : Le deuxième « bloc » de cette séance d'information et de participation sera consacré au fonctionnement des ascenseurs. Au cours de ces trois dernières années, les ascenseurs ont été de la partie à toutes les réunions du Conseil de Gérance. Mieux même, au cours de l'hiver 2005-2006, deux représentants de la firme Technilift étaient venus expliquer les implications (selon eux) de la Directive « Ascenseurs » ; depuis lors, certains travaux ont été décidés, tels que la réduction de la vitesse ascensionnelle des ascenseurs (pour des raisons de sécurité) ou le remplacement des pilotes de commande de manoeuvre.
Le 9 novembre 2006, il a été décidé de demander à Technilift divers travaux (vous constaterez comme moi que tous ces points n'ont pas encore été mis en oeuvre) : (1) mettre en duplex les ascenseurs (rétablissement du câblage et des commandes nécessaires dans les armoires de commandes) ; (2) communiquer dès que possible un mode d'emploi des ascenseurs plus clair ; (3) intégrer dans les cabines d'ascenseur un système de téléphonie « mains libres » ; (4) examiner la possibilité de prévoir un nouveau bouton signalant qu'un ascenseur est en panne / hors d'usage (NB : si une porte n'est pas refermée, le carré rouge « fixe » indique que l'arrêt de l'ascenseur à un étage n'est que momentané) ; (5) régler la porte de l'ascenseur 80A gauche (« Bloc B ») à hauteur du 8ème étage ; (6) sécuriser les fosses / « accès cuvettes » des six ascenseurs (« Niveau -3 ») et poser une signalétique interdisant formellement leur accès.
LG : Une des leçons que nous avons tirées de la manière dont se sont déroulées les Assemblées Générales, c'est que, de manière générale, les occupants, soit, ne sont pas satisfaits des prestations de certains fournisseurs, soit, aimeraient qu'un contrôle plus strict soit exercé auprès des principaux fournisseurs. L'objectif est multiple : réduire le niveau général des charges ; obliger les fournisseurs à soumettre les meilleurs prix ; améliorer la sécurité et le confort des occupants.
LG : A nouveau : la parole est à la salle. RD et/ou moi-même récapitulerons toutes les remarques qui ont été faites à la fin, pour être bien sûrs d'avoir tout compris et noté.
(si d'autres fournisseurs que Technilift devaient être mis en cause) indiquer que c'est hors sujet ce jour, mais que, s'il y a intérêt, nous pourrons demander au Conseil de Gérance d'inviter ensuite tel ou tel autre fournisseur (par exemple, en automne)
TROISIEME BLOC : LES PROBLEMES D'HUMIDITE
RD : Le troisième et dernier « bloc » de cette séance d'information et de participation sera consacré au grand défi, en termes financiers, auquel devra faire face la Brabançonne, à savoir le maintien de l'étanchéité de l'immeuble.
LG : Vous l'avez entendu, lorsqu'en début de réunion, j'ai fait la synthèse de l'Assemblée Générale d'avril 2008 : la confection (solution technique et prix) d'un « remède » contre la corrosion de l'immeuble sera l'activité primordiale du Conseil de Gérance. Toutefois, nous n'en sommes pas encore au stade où la « solution » est en vue. Nous en sommes au stade du diagnostic.
Alors, c'est vrai que l'architecte Nicolas Lesens a été interpellé dans un premier temps par les occupants des appartements situés aux deux coins (côté Brabançonne) de l'immeuble, c'est-à-dire aux endroits les plus vulnérables face aux vents dominants.
Nous voudrions toutefois être bien sûrs que tous les problèmes ont été répertoriés, afin que l'on n'oublie pas le traitement des parties centrales (80A côté Brabançonne) et arrière (côté Luther), car, là aussi, il pourrait être aussi nécessaire, voire prioritaire, d'opérer.
June 23, 2008
Source : article collectif, « Assemblée générale: que faire des abstentions ? », Service Juridique du site www.copropriete.be
L'avocat JAUNIAUX du barreau de Nivelles, également assistant en droit des biens de l'UCL, a publié une étude dans le Journal des Tribunaux du 10 septembre 2005.
Il y relève que la majorité de la doctrine a défendu l'idée que l'abstention valait un vote « contre ». L'argument le plus souvent mis en avant est que le Ministre aurait confirmé cette interprétation dans le cadre des travaux préparatoires de la loi de 1994 sur la copropriété.
Or, à bien relire lesdits travaux préparatoires, jamais une telle interprétation n'a été faite aussi clairement et n'a, à aucun moment, été motivée par le Ministre.
Après avoir examiné les passages pertinents et les règles du « bon usage des travaux préparatoires » (tels qu'expliqués par le professeur émérite Rigaux à l'occasion d'un commentaire d'un arrêt de la Cour de cassation), l'auteur constate que l'argument de la doctrine majoritaire est loin d'être incontestable.
Me JAUNIAUX relève la pratique des assemblées délibérantes, qui est la même que pour les sociétés anonymes : (article 60 alinéa 2 du règlement de la Chambre des représentants : ) « les abstentions sont comptées dans le nombre des membres présents, mais n'interviennent pas pour déterminer la majorité absolue et les majorités spéciales des suffrages exprimés prévues par la constitution » et (article 44,4 alinéa 2 du règlement du Sénat : ) « les abstentions sont comptées dans le nombre des membres présents; sauf disposition contraire expresse, elles n'interviennent pas pour déterminer la majorité »
Il constate que l'interprétation de la doctrine majoritaire est déconnectée du sens courant du terme « abstention ». Il rejoint en cela la position du juge de paix de Molenbeek (16 mars 2004, inédit, R.G. 03A616) qui, reprenant son dictionnaire, constate que « s'abstenir, veut dire, ne pas voter, ne pas prendre part à un vote » et qu'en conséquence « Les abstentions ne sauraient donc être assimilés aux votes négatif. Celui qui s'est abstenu n'a exprimé aucune préférence et s'est limité à déjà se rallier à la décision à intervenir, quelle qu'elle soit. ».
C'est également notre (« notre » et nous » dans la suite de l'article désignent les opinions des auteurs de l'article paru sur www.copropriete.be) position. Nous n'avions pas manqué de relever un argument par l'absurde soulevé par Me JAUNIAUX : à suivre la doctrine majoritaire, un copropriétaire qui n'a pas d'avis peut être rangé parmi les partisans ou les opposants à une proposition, selon que cette proposition est formulée de manière négative ou au contraire affirmative.
Pour reprendre son exemple, un copropriétaire qui s'abstient serait « contre » les animaux de compagnie dans l'immeuble si la proposition est formulée comme suit: « Les animaux de compagnie sont autorisés dans l'immeuble ». Au contraire, il serait favorable si la proposition est « les animaux sont interdits dans l'immeuble ».
Quelle devrait être l'attitude du copropriétaire qui n'a pas d'avis, ne veut pas pencher dans un sens ou l'autre, acceptant par avance ce que souhaite la majorité, éventuellement parce que lui même ne se sent pas concerné ? Pour nous, la solution de bon sens doit l'emporter. L'abstentionniste est présent - et est donc pris en compte pour le quorum des présences - mais ne vote ni oui, ni non. Son vote, l'abstention, ne doit donc pas entrer en ligne de compte dans le calcul de la majorité, sauf disposition contraire des statuts.
L'avocat JAUNIAUX du barreau de Nivelles, également assistant en droit des biens de l'UCL, a publié une étude dans le Journal des Tribunaux du 10 septembre 2005.
Il y relève que la majorité de la doctrine a défendu l'idée que l'abstention valait un vote « contre ». L'argument le plus souvent mis en avant est que le Ministre aurait confirmé cette interprétation dans le cadre des travaux préparatoires de la loi de 1994 sur la copropriété.
Or, à bien relire lesdits travaux préparatoires, jamais une telle interprétation n'a été faite aussi clairement et n'a, à aucun moment, été motivée par le Ministre.
Après avoir examiné les passages pertinents et les règles du « bon usage des travaux préparatoires » (tels qu'expliqués par le professeur émérite Rigaux à l'occasion d'un commentaire d'un arrêt de la Cour de cassation), l'auteur constate que l'argument de la doctrine majoritaire est loin d'être incontestable.
Me JAUNIAUX relève la pratique des assemblées délibérantes, qui est la même que pour les sociétés anonymes : (article 60 alinéa 2 du règlement de la Chambre des représentants : ) « les abstentions sont comptées dans le nombre des membres présents, mais n'interviennent pas pour déterminer la majorité absolue et les majorités spéciales des suffrages exprimés prévues par la constitution » et (article 44,4 alinéa 2 du règlement du Sénat : ) « les abstentions sont comptées dans le nombre des membres présents; sauf disposition contraire expresse, elles n'interviennent pas pour déterminer la majorité »
Il constate que l'interprétation de la doctrine majoritaire est déconnectée du sens courant du terme « abstention ». Il rejoint en cela la position du juge de paix de Molenbeek (16 mars 2004, inédit, R.G. 03A616) qui, reprenant son dictionnaire, constate que « s'abstenir, veut dire, ne pas voter, ne pas prendre part à un vote » et qu'en conséquence « Les abstentions ne sauraient donc être assimilés aux votes négatif. Celui qui s'est abstenu n'a exprimé aucune préférence et s'est limité à déjà se rallier à la décision à intervenir, quelle qu'elle soit. ».
C'est également notre (« notre » et nous » dans la suite de l'article désignent les opinions des auteurs de l'article paru sur www.copropriete.be) position. Nous n'avions pas manqué de relever un argument par l'absurde soulevé par Me JAUNIAUX : à suivre la doctrine majoritaire, un copropriétaire qui n'a pas d'avis peut être rangé parmi les partisans ou les opposants à une proposition, selon que cette proposition est formulée de manière négative ou au contraire affirmative.
Pour reprendre son exemple, un copropriétaire qui s'abstient serait « contre » les animaux de compagnie dans l'immeuble si la proposition est formulée comme suit: « Les animaux de compagnie sont autorisés dans l'immeuble ». Au contraire, il serait favorable si la proposition est « les animaux sont interdits dans l'immeuble ».
Quelle devrait être l'attitude du copropriétaire qui n'a pas d'avis, ne veut pas pencher dans un sens ou l'autre, acceptant par avance ce que souhaite la majorité, éventuellement parce que lui même ne se sent pas concerné ? Pour nous, la solution de bon sens doit l'emporter. L'abstentionniste est présent - et est donc pris en compte pour le quorum des présences - mais ne vote ni oui, ni non. Son vote, l'abstention, ne doit donc pas entrer en ligne de compte dans le calcul de la majorité, sauf disposition contraire des statuts.
June 23, 2008
Source : Philippe DE PAGE, professeur à la faculté de droit de l'ULB, directeur de la licence en notariat et avocat au barreau de Bruxelles, « Synthèse de la conférence donnée dans le cadre des JEUDIS DE LA COPROPRIETE », Bruxelles, 6 novembre 2003. (texte in extenso sur www.copropriete.be)
1. Composition
L'Assemblée générale est composée de l'ensemble des copropriétaires.
Ces derniers peuvent se faire représenter par une personne de leur choix, à l'exception du syndic.
2. Président et bureau de séance
Le Président de l'AG, le plus souvent désigné par les statuts, préside la séance et en a la police.
Le syndic ne peut présider : la contrariété d'intérêts est évidente ; il est sous le contrôle de l'A.G. et doit justifier de sa gestion. Il peut cependant être désigné comme secrétaire.
3. Ordre du jour
L'A.G. ne peut se prononcer que sur les points à l'ordre du jour - qui doit être détaillé : le poste "divers" doit être évité, sauf s'il recouvre la notion de "informations diverses" ne nécessitant pas de vote.
4. Quorum et Votes
Chaque copropriétaire vote (le nombre de voix est égal à sa quote-part dans les parties communes - art. 577 § 6§4 Code Civil)
Une feuille de présences reprenant les copropriétaires présents (ou représentés) est indispensable; elle sera annexée au P.V. de l'A.G. ; de même, chaque année, la liste des propriétaires et locataires ou occupants peut, à cette occasion, être mise à jour.
La présomption est que les quorums de présence et de voix réunis en début d'assemblée le restent durant l'A.G. sauf si un ou plusieurs copropriétaires demandent à ce qu'il soit acté qu'il(s) quitte(nt) la séance.
Le copropriétaire qui quitte sans se "signaler" doit être assimilé à un abstentionniste. Sauf s'il est constaté, spécifiquement, qu'il a quitté la salle. Les votes "nuls", "abstentions" seront comptés dans le quorum, et répertoriés comme tels (c'est-à-dire : ni « pour », ni « contre »).
Mais, seul le copropriétaire qui a voté "contre" peut agir en contestation de la décision devant le Juge de Paix. De même, pour le copropriétaire qui n'a pas participé à l'A.G.
5. Procès-verbal
Le P.V. relatant les résultats des votes doit parvenir dans un délai "raisonnable", pour ménager le droit de recours des copropriétaires.
Idéalement, le PV devrait être rédigé immédiatement et contresigné par les membres du bureau. Un autre PV, sans valeur juridique, peut être établi par ailleurs pour relater les discussions.
Au cas où, le procès-verbal ne refléterait pas avec exactitude le contenu d'une décision ou porte des mentions inexactes, il appartient, le cas échéant, au copropriétaire d'en obtenir la rectification amiable ; ce n'est que dans le cas où une intention frauduleuse est suspectée qu'il y a éventuellement matière à plainte.
1. Composition
L'Assemblée générale est composée de l'ensemble des copropriétaires.
Ces derniers peuvent se faire représenter par une personne de leur choix, à l'exception du syndic.
2. Président et bureau de séance
Le Président de l'AG, le plus souvent désigné par les statuts, préside la séance et en a la police.
Le syndic ne peut présider : la contrariété d'intérêts est évidente ; il est sous le contrôle de l'A.G. et doit justifier de sa gestion. Il peut cependant être désigné comme secrétaire.
3. Ordre du jour
L'A.G. ne peut se prononcer que sur les points à l'ordre du jour - qui doit être détaillé : le poste "divers" doit être évité, sauf s'il recouvre la notion de "informations diverses" ne nécessitant pas de vote.
4. Quorum et Votes
Chaque copropriétaire vote (le nombre de voix est égal à sa quote-part dans les parties communes - art. 577 § 6§4 Code Civil)
Une feuille de présences reprenant les copropriétaires présents (ou représentés) est indispensable; elle sera annexée au P.V. de l'A.G. ; de même, chaque année, la liste des propriétaires et locataires ou occupants peut, à cette occasion, être mise à jour.
La présomption est que les quorums de présence et de voix réunis en début d'assemblée le restent durant l'A.G. sauf si un ou plusieurs copropriétaires demandent à ce qu'il soit acté qu'il(s) quitte(nt) la séance.
Le copropriétaire qui quitte sans se "signaler" doit être assimilé à un abstentionniste. Sauf s'il est constaté, spécifiquement, qu'il a quitté la salle. Les votes "nuls", "abstentions" seront comptés dans le quorum, et répertoriés comme tels (c'est-à-dire : ni « pour », ni « contre »).
Mais, seul le copropriétaire qui a voté "contre" peut agir en contestation de la décision devant le Juge de Paix. De même, pour le copropriétaire qui n'a pas participé à l'A.G.
5. Procès-verbal
Le P.V. relatant les résultats des votes doit parvenir dans un délai "raisonnable", pour ménager le droit de recours des copropriétaires.
Idéalement, le PV devrait être rédigé immédiatement et contresigné par les membres du bureau. Un autre PV, sans valeur juridique, peut être établi par ailleurs pour relater les discussions.
Au cas où, le procès-verbal ne refléterait pas avec exactitude le contenu d'une décision ou porte des mentions inexactes, il appartient, le cas échéant, au copropriétaire d'en obtenir la rectification amiable ; ce n'est que dans le cas où une intention frauduleuse est suspectée qu'il y a éventuellement matière à plainte.
June 20, 2008
Source : Daniel MERKEN, « Le syndic », site www.copropriete.be
Mission
C'est sur le Syndic que repose la charge de gérer l'immeuble. Il est l'organe obligatoire et unique de l'Association des copropriétaires. Il est chargé de mettre en oeuvre les décisions prises par l'Assemblée Générale des copropriétaires et d'assurer le respect du règlement de copropriété. Il est chargé de la gestion journalière et veille à la bonne conservation du bien.
Il est chargé de la représentation de la copropriété vis-à-vis des tiers, par exemple les fournisseurs ainsi qu'en justice, tant en demandant qu'en défendant.
Il est chargé de tenir la comptabilité de la copropriété, de faire approuver celle-ci par l'Assemblée Générale et de répartir les charges entre copropriétaires (millièmes de parties communes)
Désignation
Le Syndic est nommé par l'Assemblée Générale pour une durée qui ne peut excéder cinq ans, mais le mandat est renouvelable. Le règlement de copropriété doit comprendre, notamment, le mode de nomination du Syndic. En l'absence de règles particulières de majorité dans le règlement de copropriété, la décision de nomination du Syndic sera prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'Assemblée Générale.
A défaut de contrat de Syndic, ce sera le procès-verbal de l'Assemblée Générale qui permet au Syndic d'exercer ses fonctions.
Pouvoirs et obligations
La Loi a dressé une liste minimale impérative de ce que doit faire mais aussi de ce que peut pas faire le Syndic « quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ». La Loi impose également que le règlement de copropriété indique le mode de nomination d'un Syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.
La Loi fixe comme suit la mission du syndic :
1° convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2° consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3° exécuter et de faire exécuter ces décisions;
4° accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
6° représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
8° communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.
Responsabilité
Les comptes seront considérés comme définitivement approuvés lorsque, dans le délai légal de trois mois, aucune action en annulation de la décision d'approbation des comptes n'aura été intentée devant le juge de paix compétent. Le quitus donné au Syndic par l'assemblée constitue une décharge de responsabilité dans les rapports entre le syndic et l'association des copropriétaires et ne porte que sur les faits portés à la connaissance de l'Assemblée. Des faits qui auraient été dissimulés par le Syndic à cette dernière ou qui ne se seraient révélés que postérieurement ne peuvent bénéficier de la décision de quitus.
June 20, 2008
Source : Service Juridique du site www.copropriete.be
Le rôle du Conseil de Gérance est double : contrôler et assister le Syndic.
Il s'agit en fait de deux aspects d'une même idée : les décisions d'assemblées générales doivent être correctement exécutées et la gestion doit être correcte. Le Conseil de Gérance est là, d'une part, pour vérifier que le syndic s'exécute correctement, et d'autre part, pour l'aider si nécessaire à cette tâche. Le Conseil de Gérance n'a donc pas de pouvoir de gestion ni d'administration. Il n'a pas d'ordre à donner au Syndic, tout au plus doit-il rappeler au Syndic ses devoirs s'il tarde à les mettre en oeuvre et exercer un contrôle sur sa gestion, dont fait partie la comptabilité.
A cette fin, le Conseil de Gérance doit avoir un regard permanent sur la gestion et les comptes et doit pouvoir se faire communiquer, sans réserve et sans délai, une copie de tout document ayant trait à la copropriété.
Le Conseil de Gérance peut recevoir des mandats précis de l'Assemblée Générale : par exemple faire une étude, choisir un devis, choisir un avocat, etc.
Il faut prévoir un secrétaire de réunion qui sera, soit permanent, soit élu à chaque séance. Les PV doivent être clairs et permettre une bonne information des membres absents, de faire connaître au syndic les recommandations qui lui sont faites, d'informer les copropriétaires.
Pour beaucoup de copropriétaires, le contrôle des comptes semble la fonction principale du conseil de gérance. Il est vrai que celui-ci doit s'assurer que le Syndic tient une comptabilité qui reflète toutes les recettes et toutes les dépenses de la copropriété et que la répartition des charges est correctement effectuée. Il s'agit de contrôler les factures et les imputations par type de charges ; tous les payements bancaires devront correspondre à une facture. Une facture qui remonte à une année antérieure sera suspecte et il faudra vérifier si elle n'a pas déjà été répartie antérieurement. Il faut surtout vérifier si une facture est justifiée, et, à ce niveau, un comptable extérieur est souvent moins bien placé pour en juger par rapport à un copropriétaire (La dépense était-elle utile ? Le Syndic avait-il le droit d'engager cette dépense ? Le travail ou le service correspondant a-t-il été exécuté entièrement et de manière satisfaisante ? Le prix est-il normal ? Le prix correspond-il à l'offre ?)
La périodicité des contrôles devrait être trimestrielle de manière à monter au Syndic qu'il est suivi. De plus, la mémoire des évènements en est d'autant plus précise.
Rester dans son rôle d'assistance et de contrôle est essentiel. Le Conseil de Gérance doit se garder de prendre des décisions qui sont de la responsabilité du Syndic (urgence, gestion, etc.) soit de la responsabilité de l'Assemblée Générale.
Le rôle du Conseil de Gérance est double : contrôler et assister le Syndic.
Il s'agit en fait de deux aspects d'une même idée : les décisions d'assemblées générales doivent être correctement exécutées et la gestion doit être correcte. Le Conseil de Gérance est là, d'une part, pour vérifier que le syndic s'exécute correctement, et d'autre part, pour l'aider si nécessaire à cette tâche. Le Conseil de Gérance n'a donc pas de pouvoir de gestion ni d'administration. Il n'a pas d'ordre à donner au Syndic, tout au plus doit-il rappeler au Syndic ses devoirs s'il tarde à les mettre en oeuvre et exercer un contrôle sur sa gestion, dont fait partie la comptabilité.
A cette fin, le Conseil de Gérance doit avoir un regard permanent sur la gestion et les comptes et doit pouvoir se faire communiquer, sans réserve et sans délai, une copie de tout document ayant trait à la copropriété.
Le Conseil de Gérance peut recevoir des mandats précis de l'Assemblée Générale : par exemple faire une étude, choisir un devis, choisir un avocat, etc.
Il faut prévoir un secrétaire de réunion qui sera, soit permanent, soit élu à chaque séance. Les PV doivent être clairs et permettre une bonne information des membres absents, de faire connaître au syndic les recommandations qui lui sont faites, d'informer les copropriétaires.
Pour beaucoup de copropriétaires, le contrôle des comptes semble la fonction principale du conseil de gérance. Il est vrai que celui-ci doit s'assurer que le Syndic tient une comptabilité qui reflète toutes les recettes et toutes les dépenses de la copropriété et que la répartition des charges est correctement effectuée. Il s'agit de contrôler les factures et les imputations par type de charges ; tous les payements bancaires devront correspondre à une facture. Une facture qui remonte à une année antérieure sera suspecte et il faudra vérifier si elle n'a pas déjà été répartie antérieurement. Il faut surtout vérifier si une facture est justifiée, et, à ce niveau, un comptable extérieur est souvent moins bien placé pour en juger par rapport à un copropriétaire (La dépense était-elle utile ? Le Syndic avait-il le droit d'engager cette dépense ? Le travail ou le service correspondant a-t-il été exécuté entièrement et de manière satisfaisante ? Le prix est-il normal ? Le prix correspond-il à l'offre ?)
La périodicité des contrôles devrait être trimestrielle de manière à monter au Syndic qu'il est suivi. De plus, la mémoire des évènements en est d'autant plus précise.
Rester dans son rôle d'assistance et de contrôle est essentiel. Le Conseil de Gérance doit se garder de prendre des décisions qui sont de la responsabilité du Syndic (urgence, gestion, etc.) soit de la responsabilité de l'Assemblée Générale.